Nelle grandi città italiane, nel 2026, trovare un box auto in centro sta diventando un affare da pochi. Soprattutto a Roma e Milano, dove i prezzi ormai ricordano quelli di una piccola casa. La ragione è semplice: le auto aumentano, i posti diminuiscono e nei centri storici, tra vincoli urbanistici e spazi ridotti, i garage privati sono sempre più rari. I dati citati da ACI, ACEA, dagli annunci di Immobiliare.it e dalle rilevazioni del Centro Studi Tecnocasa raccontano una tendenza ormai chiara: in alcune strade, il prezzo al metro quadro di un garage corre quasi come quello delle abitazioni. In certi casi, anche di più.
Roma e Milano in testa: quanto costano i garage tra Colosseo, Navona, Duomo e San Babila
La città dove il costo dei garage tocca i livelli più alti è Roma. Nelle zone più richieste del centro si arriva fino a 15mila euro al metro quadro. Nella Capitale circolano circa 1,9 milioni di automobili, che diventano oltre 2,4 milioni di mezzi se si guarda all’intero parco veicolare. E gli annunci parlano da soli: in via della Polveriera, a due passi dal Colosseo, un box di 17 metri quadrati è in vendita a circa 250mila euro; in zona Piazza Navona, per 13 metri quadrati, si sale fino a 260mila euro; vicino a Piazza del Popolo si arriva a 230mila euro. Non sono episodi isolati: su Immobiliare.it, nel comune di Roma, ci sono 263 annunci di posti auto o box oltre i 100mila euro.
Anche Milano si muove sulla stessa linea, pur con un tasso di motorizzazione più basso della media nazionale. Nel comune circolano circa 701mila autovetture, pari a 51 auto ogni 100 abitanti. Qui lo spazio vale oro e il garage, soprattutto nelle zone centrali, è diventato un acquisto per pochi. In area San Babila, un box di 19 metri quadrati supera i 210mila euro; nei pressi di Piazza Duomo, per appena 12 metri quadrati, si può arrivare a 160mila euro. Gli annunci sopra i 100mila euro sono 68. E chi compra, spesso, non lo fa per investimento ma per necessità: il nodo vero non è avere l’auto, ma trovare ogni sera un posto dove lasciarla.
La mappa del caro-box: da Torino a Napoli, fino a Bologna, oltre quota 100mila
Il caro-box non riguarda solo Roma e Milano. Anche Torino, Napoli e Bologna mostrano un mercato in forte tensione, con prezzi che nelle zone centrali o semicentrali superano senza troppa fatica i 100mila euro. A Torino, dove circolano circa 508mila auto, cioè oltre 60 vetture ogni 100 abitanti, le quotazioni salgono soprattutto attorno a Piazza Solferino e alla zona di Porta Susa: qui un box può superare i 120mila euro.
A Napoli il peso del rapporto tra veicoli e spazio disponibile si sente da anni. Le autovetture in circolazione sono circa 553mila, più di 61 ogni 100 abitanti. Nel quartiere Vomero, un box di 17 metri quadrati può arrivare a 190mila euro; a Chiaia, per un garage di 12 metri quadrati, si toccano i 150mila euro. Prezzi altissimi, che riflettono sì il valore della posizione, ma soprattutto la fatica quotidiana di parcheggiare in strada.
Poi c’è Bologna, più piccola ma tutt’altro che al riparo. Nel capoluogo emiliano circolano circa 210mila auto, pari a oltre 53 vetture ogni 100 abitanti. In centro storico, un box di appena 13 metri quadrati può arrivare a 160mila euro. Il paradosso, qui, è evidente: spazi minimi, ingressi spesso stretti, prezzi da immobile. Eppure la domanda non cala. Al contrario, cresce.
Più auto e meno posti: così Ztl, aree pedonali e sosta residenti stringono il mercato
Alla base dell’aumento dei prezzi dei posti auto privati c’è un equilibrio sempre più fragile tra domanda e offerta. In Italia circolano oltre 41 milioni di autovetture, secondo gli ultimi dati ACI e ACEA, con una media di circa 70 auto ogni 100 abitanti: uno dei valori più alti d’Europa. Nelle città questo significa traffico, tempi lunghi per cercare parcheggio e una corsa continua ai posti protetti da un cancello o da una serranda.
Intanto, nei centri urbani, gli spazi per la sosta si sono ridotti. Le Ztl, le aree pedonali, i posti riservati ai residenti, ma anche i dehors di bar e ristoranti hanno tolto metri preziosi al parcheggio ordinario. È un cambiamento urbano che risponde a esigenze diverse, dalla vivibilità al commercio, ma che ha avuto un effetto molto chiaro sul mercato dei garage: meno posti in strada, più valore ai box privati. Chi vive nei quartieri centrali lo sa bene. La sera il giro dell’isolato si allunga, una volta, due, quattro. E alla fine, spesso, non resta che pagare.
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Secondo il Centro Studi Tecnocasa, nell’ultimo anno il valore dei box auto è cresciuto in media del 2,7 per cento. Un aumento che non dipende solo dalla scarsità degli spazi, ma anche da una convinzione sempre più diffusa: oggi il garage non è più un accessorio della casa, è un modo per non perdere tempo. E in certi quartieri è diventato quasi un lusso obbligato.
Garage stretti, auto più grandi: perché Suv e vincoli urbanistici fanno salire i prezzi
C’è poi un altro fattore, meno evidente ma decisivo: molti garage costruiti decenni fa non sono più adatti alle auto di oggi. Le autorimesse dei centri storici erano state pensate per vetture più piccole, più corte e più strette. Oggi, con la diffusione dei Suv e di modelli che possono superare facilmente i due metri di larghezza, quegli spazi diventano complicati da usare. A volte si entra al centimetro. A volte non si entra affatto.
Nel frattempo costruire nuovi parcheggi nei cuori storici delle città è difficile. Pesano i vincoli architettonici, i limiti degli edifici tutelati, la mancanza di aree libere e i costi alti di eventuali riconversioni di cantine o locali interrati. È qui che il mercato si blocca: pochi box davvero comodi, domanda costante, prezzi che continuano a salire. Soprattutto per quelli con accesso facile, serranda ampia e rampa agevole. Dettagli pratici, certo. Ma nel mercato dei box auto fanno la differenza e valgono migliaia di euro.
Alla fine il quadro è tutto qui: nelle città italiane i mezzi aumentano, mentre lo spazio resta lo stesso o si riduce. Così il garage in centro smette di essere una semplice pertinenza e diventa un bene raro. In certi casi, persino più caro di una stanza. Non dappertutto e non sempre. Ma sempre più spesso, sì.
