A Roma, il mercato delle case di lusso continua a muoversi anche con prezzi già altissimi. Gli immobili più esclusivi si concentrano nei rioni con i redditi medi più elevati e, secondo una ricerca di Withub basata sulle dichiarazioni dei redditi 2025 del ministero dell’Economia, incrociate con dati geografici e annunci immobiliari, in pieno centro si va oltre i 10 milioni di euro tra piazza di Spagna, via di San Sebastianello e le strade del centro storico. All’altro capo della città, invece, a Ostia Antica, i valori si fermano tra 2 e 3 mila euro al metro quadro. Una distanza netta, che racconta bene le due facce del mercato romano.
Pinciano guida la classifica dei redditi, dietro Trevi, Colonna e Campo Marzio
La fotografia dei quartieri più ricchi parte dai redditi. Secondo lo studio di Withub, il Pinciano è la zona con il reddito medio pro capite più alto di Roma: 72.686 euro. Subito dopo ci sono Trevi, Colonna, Campo Marzio, Ludovisi e Sallustiano, con differenze tutto sommato contenute. È la mappa classica della Roma che conta: centro storico, grandi vie, palazzi d’epoca, indirizzi di peso.
Questo non vuol dire che ogni casa in queste zone abbia prezzi da copertina. Ma il legame tra redditi alti e valori immobiliari si vede eccome. Chi lavora nel settore lo ripete da anni: qui contano l’indirizzo, la metratura, il piano, i terrazzi, la vista e soprattutto quanto sia raro trovare un immobile sul mercato. Un agente che segue compravendite in zona Porta Pinciana la riassume così: “Qui non si vende solo un appartamento, si vende un pezzo di città”. E infatti il prezzo regge anche quando la casa ha bisogno di lavori o presenta qualche limite pratico.
Nel centro storico gli annunci da record: attici a piazza di Spagna fino a 25 mila euro al metro quadro
L’annuncio che salta più all’occhio riguarda un attico in via di San Sebastianello, la salita che collega piazza di Spagna al Pincio. La richiesta è di 10,5 milioni di euro per 430 metri quadrati: quasi 25 mila euro al metro quadro. C’è anche un dettaglio che colpisce, quasi stona rispetto alla cifra: l’immobile, pubblicizzato sui principali portali specializzati, risulta senza ascensore. Cinque locali, un indirizzo pesantissimo, una metratura rara. Nel lusso romano, da queste parti, il ragionamento è questo.
C’è poi un altro attico a piazza di Spagna: 392 metri quadrati, quattro locali, tre bagni, prezzo di 9 milioni di euro. Sono case pensate per una platea ristretta, spesso internazionale, che guarda più alla posizione e al valore simbolico dell’indirizzo che alla comodità di tutti i giorni. Chi conosce questo segmento racconta che molti acquisti arrivano da milionari stranieri o da società legate ai patrimoni personali dei proprietari. Il giro è piccolo, ma c’è. E tiene.
Tra via di Ripetta, piazza Barberini e via Margutta il lusso resta fuori scala
Basta allontanarsi di poche centinaia di metri da piazza di Spagna e, nel cosiddetto quadrilatero del lusso capitolino, i prezzi scendono un po’. Ma restano comunque lontanissimi dal mercato romano normale. In via di Ripetta, per esempio, una palazzina storica di tre piani da 600 metri quadrati, con affaccio sul Lungotevere in Augusta, è proposta a 7,45 milioni di euro. In piazza Barberini, invece, un attico di 436 metri quadrati con terrazzo e balconi arriva a 6,99 milioni.
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Anche via Margutta, da sempre legata a una Roma più riservata e patrimoniale, continua a viaggiare su quotazioni molto alte: per un appartamento di 700 metri quadrati, disposto su tre piani dentro un palazzo del Seicento, la richiesta è di 6 milioni di euro. E non ci sono solo le grandi residenze. In queste strade anche le pertinenze hanno prezzi fuori misura: un posto auto di 12 metri quadrati può arrivare a 260 mila euro. Per chi cerca metrature meno imponenti ma ha comunque un budget importante, le offerte non mancano: in via Sallustiana un quadrilocale da 170 metri quadrati è in vendita a 1,7 milioni, mentre in una traversa di via di Porta Pinciana un attico da 160 metri quadrati sarebbe stato venduto poco sopra i 2 milioni.
Da piazza di Spagna a Ostia Antica, il divario che spacca il mercato romano
Il confronto con la parte meno ricca della città dice più di tante analisi. Sempre secondo la stessa rilevazione, Ostia Antica è il quartiere con il reddito medio pro capite più basso: 17.067 euro. Qui il mercato immobiliare segue regole diverse. Pesano la tipologia della casa, lo stato dell’immobile, i collegamenti, gli spazi esterni. E soprattutto cambiano del tutto i numeri.
Per appartamenti e case indipendenti, sempre sulla base dei dati riportati nell’analisi, i valori medi si muovono tra 2 mila e 3 mila euro al metro quadro. In pratica, con il prezzo di un solo attico a piazza di Spagna si possono comprare diversi immobili in questa zona, e in alcuni casi anche decine di unità di piccola o media dimensione. È la fotografia di una Roma divisa anche dal mattone, con il centro di rappresentanza che continua a vivere come un mercato a parte, quasi staccato dal resto della città. Qui, più ancora della casa, è l’indirizzo a fare il prezzo.
